Дольщикам надуют пузыри

Дума одобрила новые правила формирования Компенсационного фонда долевого строительства (КФДС). Как надеются депутаты и правительство, фонд позволит либо сдать дом, либо вернуть деньги дольщикам даже при банкротстве застройщика. Однако закон не будет иметь обратной силы и не коснётся уже пострадавших от действий недобросовестных застройщиков.

Законопроект прошёл второе чтение. Это значит, что поправки в него уже вносить не будут. В дальнейшем Совет Федерации может только отклонить законопроект, а президент — не подписать его. Но как показывает сложившаяся практика, вероятность этого невелика.

Первоначально во втором чтении правительство предлагало изменить работу государственного компенсационного фонда долевого строительства, который был создан 1 января 2017 года по поручению президента. Но изменения стали гораздо радикальнее.

Во-первых, фонд будет получать 1,2% от цены договора доверительного управления. Эта ставка установлена до 1 июля 2018 года. Предполагается, что объём фонда к этому моменту достигнет 4,5 млрд рублей. В дальнейшем она может пересматриваться, но не чаще, чем раз в год.

Во-вторых, под строительство каждого дома будет создаваться отдельная проектная компания. «Это сделано для того, чтобы избежать создания пирамиды, когда застройщики собирают деньги для достройки следующего дома. На одну компанию, на один проект выдаётся одно разрешение на строительство», — объяснил журналистам глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

В-третьих, все расчёты такой компании будут проходить через единственный счёт в уполномоченном банке. При этом застройщик должен постоянно держать на нём собственные средства в размере минимум 10% от стоимости проекта.

В-четвёртых, организационно-правовая форма компенсационного фонда изменится — вместо некоммерческой организации он будет преобразован в публичную компанию (например, акционерное общество) с государственным капиталом. Такая компания «будет создана из правительственного фонда в течение трёх месяцев со дня принятия закона», — рассказал Николай Николаев.

Плюсами АО депутат считает чётко приписанные в законодательстве требования к отчётности, аудиту, системе внутреннего контроля и распределению полномочий органов управления, порядку совершения сделок с заинтересованностью. Фонд подпадает под законодательство о госзакупках, это сделает его работу прозрачнее.

Высшим органом управления фонда будет наблюдательный совет из девяти человек, которых назначает правительство на три года. В состав наблюдательного совета в обязательном порядке войдут по одному представителю от каждой палаты парламента. Контролировать деятельность фонда будет Счётная палата.

В-пятых, законопроект также предполагает создание единой информационной системы жилищного строительства, в которой в открытом доступе будет представлена информация обо всех объектах долевого строительства. Система должен заработать к 2018 году.

В-шестых, без решения суда проектная компания не сможет приостанавливать приём средств участников долевого строительства.

В-седьмых, арбитражные управляющие должны будут теперь проходить аккредитацию в Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и фонде. Как полагает Николай Николаев, это «может обеспечить правильный и профессиональный подход к рассмотрению всех дел о банкротстве застройщиков».

Сценарий 1 (вероятность 80%):
Долевое строительство станет самым надёжным способом покупки недвижимости

Дума фактически вводит государственные гарантии для индивидуальных инвесторов на строительном рынке. Чтобы не произошло, при любом падении цен или росте себестоимости, дольщики получат свои квадратные метры или им вернут деньги. В конце концов, в случае исчерпания средств фонда, правительство всегда сможет его дофинансировать, как уже неоднократно поддерживал Агентство по страхованию вкладов (АСВ) Центральный банк.

Это делает гораздо более надёжными вложения в квартиры «на фундаменте». Да и продать их теперь на любом этапе строительства будет несложно, — ведь покупатель будет уверен, что квартиру он получит. В результате при наличие нескольких миллионов рублей их станет выгоднее вкладывать в покупку квартиры в начале строительства дома, чем держать на банковском депозите. И надёжнее, чем покупать акции, облигации и золото.

Ипотека тоже подешевеет, потому что залогом здесь выступает покупаемая недвижимость, а банк теперь будет уверен в достройке дома. И это сделает инвестиции в только проектируемые дома более популярными.

Однако, с появлением среди дольщиков большого числа спекулянтов, цены на квартиры могут начать расти быстрее, и купить единственное жильё станет труднее. Да и пузыри на рынке недвижимости станут теперь больше и надуваться будут сильнее.

К росту стоимости строящегося жилья могут привести и установленные законопроектом жёсткие правила для застройщиков (в частности, замораживание в банке 10% стоимости проекта) у которых теперь вырастут издержки.

Сценарий 2 (вероятность 20%):
Фонд сломается в первый же экономический кризис

Особенность рынка недвижимости состоит в том, что здесь нет проблем со сбытом, когда рынок на подъёме и цены растут. Но в тяжёлые времена экономических потрясений покупатели могут в момент исчезнуть на несколько лет.

Как свидетельствует опыт, во время бума клиенты с мешками денег будут осаждать застройщиков. В это время на рынке надувается пузырь и число новых строек начинает расти по экспоненте. Проблема ещё и в том, что в хорошие времена люди покупают жильё подороже и цена новых строек растёт. При наступлении кризиса и сдувании пузыря дороже всего будет достроить именно последние по времени проекты и они быстрее исчерпают гарантийный фонд.

Более того, существование государственной гарантии достройки любого дома или возврата вложенных средств будет только способствовать появлению пузырей на рынке, потому что даже при появлении признаков перегрева инвесторы продолжат стремиться в проекты долевого строительства, чтобы защитить свои деньги.

И раз в недвижимости станет больше спекулятивных денег, цены будут расти на глазах и в проигрыше останутся как раз те, кто приобретает единственное жильё. Яркий пример такого развития ситуации — Лондон, где с 2009 по 2016 год недвижимость подорожала в среднем в два раза.

В результате сложится порочная зависимость. При надувании пузыря на рынке недвижимости туда будет заходить ещё больше богатых спекулянтов, обнадёженных 100-процентной государственной гарантией, ещё быстрее надувая пузырь цен. Но когда наступит крах, средств гарантийного фонда на всех застрахованных застройщиков может не хватить, и тогда государству придётся либо остановить работу системы гарантий, либо финансировать окончание строек из бюджета — то есть, за счёт других налогоплательщиков.

Вопрос, который неизбежно возникнет при реализации второго сценария: а не лучше ли было вместо создания компенсационного фонда усовершенствовать практику выявления преднамеренных банкротств в строительной отрасли? Чтобы наказание недобросовестных застройщиков было неотвратимо, но финансовые риски несли частные инвесторы. В конце концов, никто не мешает им самим страховать свои риски в страховых компаниях. В этом случае решения об инвестициях в недвижимость во время перегрева рынка будут приниматься гораздо более взвешенно и консервативно. А ответственность за принятые риски распределится справедливо.

You may also like...